Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, welcher das Geld der Anleger in Immobilien wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, B\u00fcros, Hotels oder Grundst\u00fccke investiert bzw. diese Objekte direkt kauft und anschlie\u00dfend vermietet. F\u00fcr den Privatanleger (Kleinanleger) bietet ein offener Immobilienfonds den gro\u00dfen Vorteil, dass er lediglich \u00fcber den Kauf einzelner Fondsanteile in Immobilien investieren kann und eben nicht selbst, was die Alternative w\u00e4re, Immobilien kaufen muss und eigenst\u00e4ndig als Vermieter agieren m\u00fcsste. F\u00fcr den Privatanleger ist der offene Immobilienfonds somit eine M\u00f6glichkeit der indirekten Geldanlage in Immobilien. Der Kauf von offenen Immobilienfonds hat einen mittel bis langfristigen Anlagehorizont, im Vergleich zu einem geschlossenen Immobilienfonds k\u00f6nnen die Anteile jedoch jederzeit an der B\u00f6rse ge- oder verkauft werden. Eine R\u00fcckgabe der Anteile am offenen Immobilienfonds ist somit jederzeit m\u00f6glich.<\/p>\n
Der Immobilienfonds selber erzielt seine Ertr\u00e4ge durch Mieteinnahmen, Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne von Immobilien sowie Zinsen, welche dadurch entstehen, dass der Fonds auch bis zu einem bestimmten Anteil festverzinsliche Wertpapiere h\u00e4lt. Die erzielten Ertr\u00e4ge werden j\u00e4hrlich an die Anteilseigner des Fonds ausgesch\u00fcttet, wobei ein weiterer Vorteil von offenen Immobilienfonds darin besteht, dass ca. die H\u00e4lfte der j\u00e4hrlich aussch\u00fcttenden Ertr\u00e4ge steuerfrei f\u00fcr den Anleger sind. Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne und Miteinnahmen in anderen L\u00e4ndern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, m\u00fcssen nicht versteuert werden. Au\u00dferdem wird das investierte Geld der Anleger als Sonderverm\u00f6gen betrachtet, sprich, das Geld wird getrennt von dem Verm\u00f6gen der Kapitalanlagegesellschaft gehalten. Offene Immobilienfonds weisen oftmals eine geringere Volatilit\u00e4t auf als herk\u00f6mmliche Fonds, Aussicht auf Kursgewinne f\u00fcr eine kurz bis mittelfristige Haltedauer sind daf\u00fcr jedoch auch eher selten zu erwarten. Aufgrund der ‘stabilen’ j\u00e4hrlichen Aussch\u00fcttungen sind offene Immobilienfonds eher als langfristige Investments anzusehen.<\/p>\n
Es ist gesetzlich geregelt, dass die Berechnung eines Fondsanteiles und somit auch die Berechnung eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds t\u00e4glich erfolgen muss. Zur Ermittlung werden alle Verm\u00f6genspositionen des Fonds (also alle Immobilien) sowie die Liquidit\u00e4t und sonstige Verm\u00f6genswerte (festverzinsliche Wertpapiere) aufaddiert und anschlie\u00dfend die R\u00fcckstellungen und offenen Verbindlichkeiten subtrahiert. Danach wird das daraus resultierende Fondsverm\u00f6gen durch die Anzahl der Fondsanteile dividiert. Anschlie\u00dfend ergibt sich der Nettoinventarwert eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds. Zur Ermittlung dieses Wertes werden die Immobilien mit ihrem zuletzt ermittelten Verkehrswert angesetzt, bei Auslandsimmobilien wird zum aktuellen Devisenkurs in die Fondsw\u00e4hrung umgerechnet. Der Preis eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds wird somit nach der Substanz des Fonds gebildet und nicht wie es bei Aktien der Fall ist nach Angebot und Nachfrage.<\/p>\n
Der Immobilienfonds selber erzielt seine Ertr\u00e4ge durch Mieteinnahmen, Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne von Immobilien sowie Zinsen, welche dadurch entstehen, dass der Fonds auch bis zu einem bestimmten Anteil festverzinsliche Wertpapiere h\u00e4lt. Die erzielten Ertr\u00e4ge werden j\u00e4hrlich an die Anteilseigner des Fonds ausgesch\u00fcttet, wobei ein weiterer Vorteil von offenen Immobilienfonds darin besteht, dass ca. die H\u00e4lfte der j\u00e4hrlich aussch\u00fcttenden Ertr\u00e4ge steuerfrei f\u00fcr den Anleger sind. Die Kursver\u00e4nderung eines Anteiles ist neben Mieteinnahmen, Ver\u00e4u\u00dferungsgewinnen von Immobilien sowie Zinsen auch abh\u00e4ngig von den W\u00e4hrungskursentwicklungen, wenn Immobilien im Ausland bzw. weltweit gehalten werden. Auf die Performance eines Anteiles hat auch die Total Expense Ratio, also die j\u00e4hrliche zu zahlenden Geb\u00fchren an das Fondsmanagement einen Einfluss. Diese Managementkosten werden aus dem Sonderverm\u00f6gen des Fonds genommen und beeinflussen die Wertentwicklung negativ.<\/p>\n
Die Mindestliquidit\u00e4t eines offenen Immobilienfonds liegt bei 5 %, oftmals h\u00e4lt das Fondsmanagement jedoch einen h\u00f6heren Anteil an Liquidit\u00e4t in Relation zum Fondsverm\u00f6gen. Maximal wiederum darf die Liquidit\u00e4t bei nicht mehr als 49 % liegen. Das Fondsmanagement versucht jederzeit \u00fcber eine ausreichende Liquidit\u00e4t zu verf\u00fcgen, um die R\u00fccknahme von Fondsanteilen jederzeit garantieren zu k\u00f6nnen. Anderseits sollte die Liquidit\u00e4t des Fonds auch nicht zu hoch sein, da freie Liquidit\u00e4t, also Gelder von Anleger die nicht investiert sind, die Rendite des Fonds verschlechtern. Die Bargeldbest\u00e4nde eines Fonds erzielen schlie\u00dflich keine Gewinne.<\/p>\n
Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne und Miteinnahmen in anderen L\u00e4ndern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, m\u00fcssen vom Fondsmanagement nicht versteuert werden. Das hei\u00dft, dass offene Immobilienfonds von der 10-j\u00e4hrigen Spekulationsfrist profitieren, wenn das Fondsmanagement nach Ablauf der Frist bei Objektverk\u00e4ufen Gewinne realisiert. Sch\u00fcttet der Fonds dann diese Gewinne aus, muss sie der Anleger nicht versteuern.
\nOffene Immobilienfonds selbst sind nach dem deutschen Steuerrecht von der Gewerbesteuer und der K\u00f6rperschaftssteuer befreit. Eine Besteuerung findet somit nur bei dem Anleger statt, wobei ein Teil der j\u00e4hrlichen Aussch\u00fcttungen steuerfrei ist. Denn Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne mit Immobilien, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Ver\u00e4u\u00dferungsgewinne und Miteinnahmen in anderen L\u00e4ndern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, m\u00fcssen n\u00e4mlich nicht versteuert werden. Dadurch ergibt sich f\u00fcr den Anleger in der Regel stets ein steuerfreier Anteil der j\u00e4hrlichen Aussch\u00fcttung, welcher bei ungef\u00e4hr 50 Prozent liegt.<\/p>\n
Dem Privatanleger wird mit dem offenen Immobilienfonds die M\u00f6glichkeit geboten, in ein Wertpapier mit einer hohen Diversifikation selbst als auch mit einer gewissen Unabh\u00e4ngigkeit von der t\u00e4glichen B\u00f6rsenentwicklung zu investieren. Dadurch, dass der Kurs des Fonds nicht durch Angebot und Nachfrage an der B\u00f6rse bestimmt wird, sondern durch den Inventarwert, ist die Volatilit\u00e4t des Fonds auch deutlich geringer und dient somit als stabile Beimischung eines Portfolios. Die Korrelation zum Aktienmarkt als auch zum Rentenmarkt ist somit sehr niedrig, trotzdem kann der Anteilseigner seine Anteile t\u00e4glich \u00fcber die B\u00f6rse verkaufen. Mehrere Immobilienobjekte aus verschiedenen Branchen mit einer Vielzahl von Mietern sorgen somit f\u00fcr ein selbst gut diversifiziertes Wertpapier f\u00fcr den Anleger. Au\u00dferdem wird von den steuerlichen Vorteilen profitiert, da ca. nur die H\u00e4lfte der Gewinne aus offenen Immobilienfonds versteuert werden muss.<\/p>\n
Wird der Fonds nicht \u00fcber die B\u00f6rse gekauft, sondern beim Bankberater oder Vermittler, f\u00e4llt zus\u00e4tzlich ein Ausgabeaufschlag in H\u00f6he von 4-5 Prozent des Anteilswertes statt. Kauft man Anteile jedoch \u00fcber die B\u00f6rse, so f\u00e4llt kein Ausgabeaufschlag an. Investiert der Fonds auch in Objekte, welche sich im Ausland befinden und \/ oder in einem anderen W\u00e4hrungsraum, so tr\u00e4gt der Fonds ein W\u00e4hrungsrisiko, welches sich letztendlich auf den Kurs auswirkt. Durch Hedging kann das Fondsmanagement zwar m\u00f6gliche W\u00e4hrungsverluste eliminieren, aber auch dies ist mit Kosten verbunden. Die Kurse von offenen Immobilienfonds entwickeln sich in Zeiten von steigenden Marktzinsen zudem oftmals schlechter als der Gesamtmarkt. Allgemein leiden Immobilienunternehmen unter einem steigenden Zinsniveau. Der Grund liegt in erster Linie darin, dass mit einem steigenden Zinsniveau auch die Kapitalkosten von Immobilienunternehmen steigen. Auf Fremdkapital sind sie jedoch angewiesen, um jederzeit neue Immobilienk\u00e4ufe finanzieren zu k\u00f6nnen. Gleichzeitig k\u00f6nnen sie die gestiegenen Kapitalkosten jedoch nicht einfach an ihre Kunden in Form von h\u00f6heren Mieten weitergeben, da Mieten oftmals bei Abschluss f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum festgesetzt sind. Darunter leidet dann letztendlich die Gewinnmarge von offenen Immobilienfonds. Eine Anpassung der Mietpreise an das gestiegene Zinsniveau findet somit erst immer verz\u00f6gert statt. Weniger davon betroffen sind beispielsweise Immobilienfonds, deren Portfolio zum gro\u00dfen Anteil aus Hoteleinheiten besteht, da Hotels flexibler in der Preisgestaltung sind und steigende Kapitalkosten an ihre Kunden in Form von h\u00f6heren \u00dcbernachtungspreisen relativ schnell weitergeben k\u00f6nnen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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