Immobilien während einer Deflation und Inflation

Immobilien in der Deflation:

Immobilien werden während einer Deflation als eher negativ angesehen. Dies liegt daran, dass während der Deflation die Preise für Häuser, Wohnungen sowie Mieten fallen. Für den Immobilienbesitzer, unabhängig davon ob er als Verkäufer oder Vermieter agiert, resultiert dies in geringeren Einnahmen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass in deflationären Phasen die Preise für Häuser stark zurückgingen, wie beispielsweise in den 1930er Jahren. Andersherum ist während deflationären Phasen das allgemeine Zinsniveau sehr gering, was wiederum oftmals die Immobilienpreise antreibt. Deshalb ist es auch möglich, dass obwohl deflationäre Tendenzen herrschen, die Preise am Immobilienmarkt ansteigen. Dies hängt dann jedoch eher vielmehr damit zusammen, weil zeitgleich das Geld ‘billig’ geworden ist, sprich, die Marktzinsen sehr niedrig sind, Anleihen deshalb nicht mehr ausreichend Rendite bieten und Investoren schließlich auf den Immobilienmarkt ausweichen. Dies führt letztendlich zu steigenden Immobilienpreisen.
Noch schlimmer kann sich jedoch der schuldenfinanzierte Kauf einer Immobilie in der Deflation bemerkbar machen. Denn dann hat der Immobilienbesitzer gegen zwei Kräfte anzukämpfen. Zum einen der bereits erwähnte Preisverfall, zum anderen jedoch die Schuldenlast, die in einer Deflation sich stärker bemerkbar macht. Schließlich nimmt bei einer Deflation die Schuldenlast real zu und somit steigt der Wert des Geldes, welches der Immobilienbesitzer seinen Gläubigern schuldet. Andersherum generiert ein schuldenfreier Vermieter weiterhin regelmäßige Mieteinnahmen, wohingegen ein Anleger an der Börse in einer Deflation für Anleihen oftmals nur noch sehr geringe Zinsen bekommt.

Immobilien in der Inflation:

Immobilien werden oft als sichere Anlage und als Schutz gegen die Inflation angesehen. Es gibt jedoch mehrere Faktoren, die auf die Rendite einer Immobilie einwirken und entscheiden, ob die Immobilie in einer Inflation profitabel ist. Eine pauschale Aussage, dass Immobilien stets einen Schutz vor Inflation bieten, ist deshalb unseriös und vor allem auch nicht korrekt. Für den Vermieter ist zunächst neben der Lage und der Attraktivität des Ortes sowie der dortigen Wirtschaftskraft Voraussetzung für eine positive Rendite, dass mit der ansteigenden Inflation auch die Mieten steigen (können). Andernfalls werden die gleichbleibenden Mieteinnahmen von der steigenden Inflation aufgefressen. Da die laufenden Kosten für das Haus in der Inflation auch steigen, ist eine Erhöhung der Mieten unvermeidbar für einen gleichbleibenden positiven Realzins. Diese Mieterhöhung hängt jedoch wieder mit der Lage und dem Zustand der Immobilie zusammen und lässt sich außerdem schwerer umsetzen, wenn die steigende Inflation die Mieter dazu zwingt, ihren Konsum einzuschränken. Hohe Inflation kann zu einer höheren Arbeitslosigkeit führen, wodurch letztendlich Mieter auf günstigere Wohnungen ausweichen müssen. Es hängt somit sehr stark von der Immobilie selbst ab, wie sehr diese in einer Inflation ausreichend Schutz bietet. Neuere Immobilien eignen sich in der Regel jedoch besser als Schutz vor Inflation als renovierungsbedürftige Immobilien. Zusätzlich muss aber gewährleistet werden, dass die erzielten Mieteinnahmen angemessen reinvestiert werden können, da ansonsten diese in einer herrschenden Inflation nicht weiter vor Preissteigerungen geschützt sind. Immobilienbesitzer, die sich eine langfristige Finanzierung für ihre fremdfinanzierte Immobilie sichern konnten und gleichzeitig selbst das Haus bewohnen, sind in einer Inflation am allerstärksten im Vorteil. Liegt die Inflationsrate über dem Zinssatz des Hauskredites, schrumpft der reale Wert der reinen Schuldenlast und gleichzeitig werden sie nicht mit höheren Miteinnahmen konfrontiert, da sie ihr Eigenheim bewohnen.

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