Ein offener Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, welcher das Geld der Anleger in Immobilien wie Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Büros, Hotels oder Grundstücke investiert bzw. diese Objekte direkt kauft und anschließend vermietet. Für den Privatanleger (Kleinanleger) bietet ein offener Immobilienfonds den großen Vorteil, dass er lediglich über den Kauf einzelner Fondsanteile in Immobilien investieren kann und eben nicht selbst, was die Alternative wäre, Immobilien kaufen muss und eigenständig als Vermieter agieren müsste. Für den Privatanleger ist der offene Immobilienfonds somit eine Möglichkeit der indirekten Geldanlage in Immobilien. Der Kauf von offenen Immobilienfonds hat einen mittel bis langfristigen Anlagehorizont, im Vergleich zu einem geschlossenen Immobilienfonds können die Anteile jedoch jederzeit an der Börse ge- oder verkauft werden. Eine Rückgabe der Anteile am offenen Immobilienfonds ist somit jederzeit möglich.
Struktur
Der Immobilienfonds selber erzielt seine Erträge durch Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne von Immobilien sowie Zinsen, welche dadurch entstehen, dass der Fonds auch bis zu einem bestimmten Anteil festverzinsliche Wertpapiere hält. Die erzielten Erträge werden jährlich an die Anteilseigner des Fonds ausgeschüttet, wobei ein weiterer Vorteil von offenen Immobilienfonds darin besteht, dass ca. die Hälfte der jährlich ausschüttenden Erträge steuerfrei für den Anleger sind. Veräußerungsgewinne, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Veräußerungsgewinne und Miteinnahmen in anderen Ländern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, müssen nicht versteuert werden. Außerdem wird das investierte Geld der Anleger als Sondervermögen betrachtet, sprich, das Geld wird getrennt von dem Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft gehalten. Offene Immobilienfonds weisen oftmals eine geringere Volatilität auf als herkömmliche Fonds, Aussicht auf Kursgewinne für eine kurz bis mittelfristige Haltedauer sind dafür jedoch auch eher selten zu erwarten. Aufgrund der ‘stabilen’ jährlichen Ausschüttungen sind offene Immobilienfonds eher als langfristige Investments anzusehen.
Berechnung des Anteilspreises
Es ist gesetzlich geregelt, dass die Berechnung eines Fondsanteiles und somit auch die Berechnung eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds täglich erfolgen muss. Zur Ermittlung werden alle Vermögenspositionen des Fonds (also alle Immobilien) sowie die Liquidität und sonstige Vermögenswerte (festverzinsliche Wertpapiere) aufaddiert und anschließend die Rückstellungen und offenen Verbindlichkeiten subtrahiert. Danach wird das daraus resultierende Fondsvermögen durch die Anzahl der Fondsanteile dividiert. Anschließend ergibt sich der Nettoinventarwert eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds. Zur Ermittlung dieses Wertes werden die Immobilien mit ihrem zuletzt ermittelten Verkehrswert angesetzt, bei Auslandsimmobilien wird zum aktuellen Devisenkurs in die Fondswährung umgerechnet. Der Preis eines Anteiles an einem offenen Immobilienfonds wird somit nach der Substanz des Fonds gebildet und nicht wie es bei Aktien der Fall ist nach Angebot und Nachfrage.
Wertentwicklung
Der Immobilienfonds selber erzielt seine Erträge durch Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne von Immobilien sowie Zinsen, welche dadurch entstehen, dass der Fonds auch bis zu einem bestimmten Anteil festverzinsliche Wertpapiere hält. Die erzielten Erträge werden jährlich an die Anteilseigner des Fonds ausgeschüttet, wobei ein weiterer Vorteil von offenen Immobilienfonds darin besteht, dass ca. die Hälfte der jährlich ausschüttenden Erträge steuerfrei für den Anleger sind. Die Kursveränderung eines Anteiles ist neben Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinnen von Immobilien sowie Zinsen auch abhängig von den Währungskursentwicklungen, wenn Immobilien im Ausland bzw. weltweit gehalten werden. Auf die Performance eines Anteiles hat auch die Total Expense Ratio, also die jährliche zu zahlenden Gebühren an das Fondsmanagement einen Einfluss. Diese Managementkosten werden aus dem Sondervermögen des Fonds genommen und beeinflussen die Wertentwicklung negativ.
Liquidität
Die Mindestliquidität eines offenen Immobilienfonds liegt bei 5 %, oftmals hält das Fondsmanagement jedoch einen höheren Anteil an Liquidität in Relation zum Fondsvermögen. Maximal wiederum darf die Liquidität bei nicht mehr als 49 % liegen. Das Fondsmanagement versucht jederzeit über eine ausreichende Liquidität zu verfügen, um die Rücknahme von Fondsanteilen jederzeit garantieren zu können. Anderseits sollte die Liquidität des Fonds auch nicht zu hoch sein, da freie Liquidität, also Gelder von Anleger die nicht investiert sind, die Rendite des Fonds verschlechtern. Die Bargeldbestände eines Fonds erzielen schließlich keine Gewinne.
Steuerliche Behandlung
Veräußerungsgewinne, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Veräußerungsgewinne und Miteinnahmen in anderen Ländern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, müssen vom Fondsmanagement nicht versteuert werden. Das heißt, dass offene Immobilienfonds von der 10-jährigen Spekulationsfrist profitieren, wenn das Fondsmanagement nach Ablauf der Frist bei Objektverkäufen Gewinne realisiert. Schüttet der Fonds dann diese Gewinne aus, muss sie der Anleger nicht versteuern.
Offene Immobilienfonds selbst sind nach dem deutschen Steuerrecht von der Gewerbesteuer und der Körperschaftssteuer befreit. Eine Besteuerung findet somit nur bei dem Anleger statt, wobei ein Teil der jährlichen Ausschüttungen steuerfrei ist. Denn Veräußerungsgewinne mit Immobilien, die nach Ablauf von 10 Jahren Haltefrist erzielt wurden bzw. Veräußerungsgewinne und Miteinnahmen in anderen Ländern, mit denen Deutschland ein Doppelsteuerungsabkommen hat, müssen nämlich nicht versteuert werden. Dadurch ergibt sich für den Anleger in der Regel stets ein steuerfreier Anteil der jährlichen Ausschüttung, welcher bei ungefähr 50 Prozent liegt.
Vorteile des offenen Immobilienfonds
Dem Privatanleger wird mit dem offenen Immobilienfonds die Möglichkeit geboten, in ein Wertpapier mit einer hohen Diversifikation selbst als auch mit einer gewissen Unabhängigkeit von der täglichen Börsenentwicklung zu investieren. Dadurch, dass der Kurs des Fonds nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse bestimmt wird, sondern durch den Inventarwert, ist die Volatilität des Fonds auch deutlich geringer und dient somit als stabile Beimischung eines Portfolios. Die Korrelation zum Aktienmarkt als auch zum Rentenmarkt ist somit sehr niedrig, trotzdem kann der Anteilseigner seine Anteile täglich über die Börse verkaufen. Mehrere Immobilienobjekte aus verschiedenen Branchen mit einer Vielzahl von Mietern sorgen somit für ein selbst gut diversifiziertes Wertpapier für den Anleger. Außerdem wird von den steuerlichen Vorteilen profitiert, da ca. nur die Hälfte der Gewinne aus offenen Immobilienfonds versteuert werden muss.
Nachteile des offenen Immobilienfonds
Wird der Fonds nicht über die Börse gekauft, sondern beim Bankberater oder Vermittler, fällt zusätzlich ein Ausgabeaufschlag in Höhe von 4-5 Prozent des Anteilswertes statt. Kauft man Anteile jedoch über die Börse, so fällt kein Ausgabeaufschlag an. Investiert der Fonds auch in Objekte, welche sich im Ausland befinden und / oder in einem anderen Währungsraum, so trägt der Fonds ein Währungsrisiko, welches sich letztendlich auf den Kurs auswirkt. Durch Hedging kann das Fondsmanagement zwar mögliche Währungsverluste eliminieren, aber auch dies ist mit Kosten verbunden. Die Kurse von offenen Immobilienfonds entwickeln sich in Zeiten von steigenden Marktzinsen zudem oftmals schlechter als der Gesamtmarkt. Allgemein leiden Immobilienunternehmen unter einem steigenden Zinsniveau. Der Grund liegt in erster Linie darin, dass mit einem steigenden Zinsniveau auch die Kapitalkosten von Immobilienunternehmen steigen. Auf Fremdkapital sind sie jedoch angewiesen, um jederzeit neue Immobilienkäufe finanzieren zu können. Gleichzeitig können sie die gestiegenen Kapitalkosten jedoch nicht einfach an ihre Kunden in Form von höheren Mieten weitergeben, da Mieten oftmals bei Abschluss für einen längeren Zeitraum festgesetzt sind. Darunter leidet dann letztendlich die Gewinnmarge von offenen Immobilienfonds. Eine Anpassung der Mietpreise an das gestiegene Zinsniveau findet somit erst immer verzögert statt. Weniger davon betroffen sind beispielsweise Immobilienfonds, deren Portfolio zum großen Anteil aus Hoteleinheiten besteht, da Hotels flexibler in der Preisgestaltung sind und steigende Kapitalkosten an ihre Kunden in Form von höheren Übernachtungspreisen relativ schnell weitergeben können.